Dưới tác động của dịch bệnh Covid-19, thị trường địa ốc cuối năm 2020 tiếp tục ghi nhận dòng tiền hướng tới đất nền có giấy tờ hợp pháp và chỗ thuận tiện. Khi đất nền tại HN, đặc trưng tại các địa điểm ngoại thành, có nhiều tầm giá khác nhau, NĐT cần có căn cứ xác định tầm giá cân xứng và tránh các trường hợp "nhảy giá". Xem Thêm : Mua bán nhà đất củ chi Trên thực tế, không ít người mua đất nền tại ngoại thành không căn cứ vào trị giá thực. Đưa ra dẫn chứng, bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc Bộ phận khảo sát và chuyên viên tư vấn Savills HN - cho hay, một bác lớn tuổi mua đất có nhà trong ngõ ở khu Nguyên Khê, Đông Anh, Hà Nội. Bác giấy phép đặt cọc vì thấy 1 tỷ đồng là giá thành phù hợp với khả năng chi trả, với tầm tiền của mình. bên cạnh đó, BĐS được chủ nhà rao bán mấy tháng trước chỉ 650 triệu đồng. Thế nhưng khi người mua làm việc qua đại lý môi giới thì giá bán bị đẩy lên 1 tỷ đồng. Nhiều lô đất bị đẩy giá bán lên cao qua môi giới Theo bà Hằng, nhiều môi giới không thu phí hoa hồng khoảng 1% hoặc tỷ lệ thỏa thuận nào đó mà lấy tiền "ăn chênh". Khi gia chủ đưa ra một mức giá nào đây, môi giới sẽ tìm khách và đưa ra giá bán cao hơn. Giả dụ bán được, gia chủ sẽ nhận số tiền "thu về", tiền chênh lệch môi giới sẽ hưởng. Chính điều này gây dễ phát sinh tình huống bị mua giá ảo, giá quá chênh so với thực tế. Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội môi giới địa ốc nước ta, cách nhìn, thí dụ giá thành tăng do tin đồn, tăng dựng đứng, tăng không đúng với nguyên lý thì rõ ràng đó là chiêu trò của "cò mồi" kích động đẩy giá tạo sóng, người mua dễ ngậm trái đắng. Tránh mất tiền oan Đưa ra lời khuyên về định mức giá đất, bà Nguyễn Thị Hồng Vân, Phó Giám đốc Bộ phận Định chi phí và chuyên viên tư vấn tín dụng Savills HN, để ý, thị trường đất nền ghi nhận có nhiều chi phí, người đầu tư cần có khả năng so sánh, định giá bán và tiên liệu đúng trị giá của lô đất nền. Theo bà Vân, trên bình diện định giá một tài sản đất nền, có hai tình huống đặt ra cho các NĐT bao gồm: Làm thế nào xác định trị giá của một dự án phát triển đất nền tại địa bàn ngoại thành có quy mô diện tích trên 1.000m2 đã có phê duyệt quy hoạch và đã hoàn thiện trách nhiệm về tiền sử dụng đất? Làm thế nào xác định giá trị của một lô đất tại nhỏ lẻ với diện tích thông thường dưới 100m2 tọa lạc bên ngoài khu đô thị mới ở khu vực ngoại thành? Với loại hình đất nền dự án, bà Vân cho rằng, người mua có thể sản xuất hai cách thức xác định trị giá. Thứ nhất là giải pháp so sánh. Để xác định trị giá từ kế hoạch so sánh, người định mức giá phải tìm được ít nhất 3 so sánh trên thị trường tương đồng về quy mô S, vị trí, phê duyệt phát triển, thời hạn tiêu dùng đất... Sau đây, tiến hành điều chỉnh các khác nhau dựa trên những yếu tố kể trên và lập luận các điều chỉnh dựa trên các bằng chứng thị trường. Từ đó, quy ra giá trị trên một mét vuông đất xác định. Cò đất dùng nhiều chiêu trò đẩy giá tiền Thứ 2 là phương thức trị giá đất thặng dư. Dựa vào phê duyệt phát triển, chúng ta sẽ giả định các doanh thu và giá ước tính liên quan đến việc phát triển dự án để xác định giá trị đất thặng dư. Theo đó, đối với ước tính doanh thu, người định tầm giá sẽ phải xác định chi phí, tỷ lệ tăng giá thành, lịch thu tiền, tốc độ bán dựa trên các dữ liệu thị trường của các dự án tương đồng đang chào bán trên thị trường. Đối với ước tính tầm giá, người định giá thành phải xác định đơn chi phí thi công trên doanh nghiệp, thời gian thi công, tỷ lệ lạm phát, tầm giá lãi vay các số liệu này cũng được ước tính theo dữ liệu thị trường. Do dòng tiền doanh thu và mức giá sẽ được trải ra theo thời gian, người định tầm giá phải xác định mức tỷ lệ chiết khấu thị trường cho loại tài sản này để giảm giá tổng quan dòng tiền về bây giờ. Trị giá ước tính từ giải pháp này phản ánh việc người đầu tư có thể chấp nhận trả bao nhiêu cho dự án với phê duyệt phát triển đã có. Còn với các loại đất S nhỏ địa điểm dân cư, theo chuyên gia này, do giao dịch đối với các diện tích đất nhỏ lẻ khá phổ biến trên thị trường nên cách thức so sánh được áp dụng. Đối với những vùng có hiện tượng tăng chi phí ảo, người định giá bán cần giám sát và xác định dựa trên các giao dịch thực thay vị dựa trên các giá tiền chào trên thị trường do chi phí chào thường bị đẩy lên khá cao. bên cạnh đó, người định giá bán cần phải so sánh với các lô đất như vậy cũng nằm ở bên ngoài các cơ sở hạ tầng mới phát triển, thay vì so sánh với giá đất tại đang mở bán trong KĐT dù có nằm ở ngay sát bên. Vì để đạt được đơn tầm giá đất ở cao trong KĐT, thì chủ đầu tư của các đô thị lớn này đã phải bỏ ra các giá thành rất lớn về phát triển cơ sở vật chất và dịch vụ cao cấp, chưa kể đến các giá bán liên quan đến phê duyệt dự án. Về dài hạn, khi dòng tiền tiếp tục có xu hướng đổ về thị trường đất nền, nhà đầu tư cần tránh vội vàng và có giấy phép hợp lý sau khi cân nhắc các yếu tố quan trọng về trị giá tài sản và tránh tâm lý đám đông. Theo Duy Anh Vietnamnet
